Про проблемные стройки, Анатолий Топал, вице – президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью

Про проблемные стройки, Анатолий Топал, вице – президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью

Про проблемные стройки, которые не достраиваются по причине недофинансирования, знают все.  Государство откровенно положило на проблему вкладчиков таких строек. Целая куча ЭСГПЭРДОВ рынка недвижимости считают своим долгом укусить за живое типа – «…сами виноваты, нужно было проверять куда деньги вкладывать, сами виноваты, надо было нас ЭСГПЭРДОВ рынка приглашать, мы бы, ого-го, как бы застроили отдел продаж, а так сами виноваты».

В общем – вкладчики остались один на один со своей проблемой. И разрешительные документы в порядке, и строить начинали хорошими темпами, и история была хорошая у застройщика. Но! В какой-то момент стройка стала. И стоит уже несколько месяцев (лет). Представителя власти всех уровней важно надувают щеки на встречах, обещают разобраться и наказать – помочь и т.д. А стройка стоит.

В какой-то момент вкладчики понимают что нужно самим что-то делать и… Тогда вкладчики начинают сами себя спасать – объединяются в кооперативы (строительные, обслуживающие, управляющие), создают ОСМД, Управляющие компании. Идут в суды, администрации, доказывают свои права. И, в какой-то момент в группах молнией проносится известие – «Нас будут достраивать!!!». И вот в этот момент нужно быть, особенно внимательным.

Нужно понимать, что тот, кто решил (если решил) достроить «чужой» комплекс не является альтруистом. В строительном бизнесе альтруистов нет – есть голая экономика. И, если на вашем комплексе «экономика складывается», то комплекс интересен для «достройщиков».  Экономика может сложиться если:

  • В комплексе есть не проданные права на будущие квартиры и их достаточно много, что бы покрыть расходы по достройке, подключению к коммуникациям, решить вопросы по вводу в эксплуатацию, заплатить коррупционную составляющую и получить прибыль.
  • Есть возможность внести изменения в проект и увеличить количество строящихся метров.
  • При условии достройки вашего комплекса, будет получены определенные преференции в виде льготного выделения участков под дальнейшее строительство, например
    • существующие вкладчики готовы доплатить за достройку и ввод в эксплуатацию своего комплекса;
    • или все перечисленное одновременно.

Нужно понимать

  1. Что без надлежащей правовой защиты идти в процедуру «достройки», категорически, нельзя. Особенно, если по вашему комплексу открыты уголовные дела или идут судебные споры.
  2. Что без экономического и финансового аудита, который проведен под вашим контролем, идти в процедуру «достройки» нельзя.
  3. Что экспертиза разрешительной документации обязательна и проводиться должна под вашим контролем.
  4. Имеет ли право, созданное вами, объединение проводить такие действие и полномочны ли, лица, которые выбраны в руководство такого объединения, совершать какие-либо действия. Да, хотя бы, сбор средств. Ситуации, когда с вас будут требовать сбросить какие-либо деньги на карточку председателя кооператива или члена инициативной группы (по типу – «быстренько сбросили мне на карту по пять тыщ гривен, я за эти деньги вопрос с экспертизой решу»), попадает, как минимум пол две статьи Уголовного Кодекса Украины – превышение полномочий и мошенничество.

Все переговоры, все действия, передача полномочий, все решения об оплате, сумма и периодичность– все должно быть оформлено официально!!! Как? Смотри Устав вашей организации и Законы Украины.

С чем можно столкнуться?

  • С одной стороны нужно четко понимать, кто будет достраивать?
  • Как будут передаваться права на землю?
  • Как будет передаваться разрешительная документация?
  • Как будут передаваться права заказчика?
  • Как будут решаться имущественные споры?
  • Как будут защищены права существующих инвесторов?
  • Как будет финансироваться процесс достройки и ввода в эксплуатацию?
  • В случае, когда финансирование достройки будет проходить за счет сбора дополнительных средств существующих инвесторов, как будут решаться вопросы с теми, кто откажется платить?
  • И как будут происходить доплаты – договора, акты, процедуры, гарантии и т.д.?
  • Сроки и ответственность!!!

Нужно получить ответы на все вопросы до того, как начнут достраивать!

Можно столкнуться с тем, что на встречи будут приходить одни лица (нынешние и бывшие мэры, собственники и смотрящие крупных застройщиков, бывшие министры и главы фракций и прочая нечисть), а достраивать будет неизвестная компания с уставным капиталом в 1000 гривен, созданная вчера и директор, которого никто в глаза не видел и не увидит.

Скорей всего столкнетесь с ситуацией, когда потенциальный «достройщик» потребует от инвесторов предоставить отчеты дорогостоящих экспертиз и аудитов. И инвестора должны будут оплатить эти аудиты и экспертизы из своего кармана. Опять же – все нужно делать по белому. Официальные договора с лицензированными компаниями и экспертами, все оплаты официально. И еще вопрос – кто будет собственником этих отчетов и выводов?

Будут пугать! Да, я все верно говорю – будут пугать. Начиная с представителей «достройщиков», заканчивая людьми, которые вошли от имени инвесторов в руководство кооператива (ОСМД, УК и т.д., инициативной группы). Основная пугалка – «а, кто будет вспоминать про свои права, требовать, чтобы все было по Закону – тем мы вернем деньги, по курсу 200 затертого года, получите по 3000 гривен в течение пяти лет…» или, примерно подобное.

Нужно ли бояться таких угроз? По крайней мере, пренебрегать не стоит. Если такие угрозы идут со стороны представителей  «достройщика», то они предполагают такой вариант – как рычаг давления на не согласных. Если такие угрозы идут со стороны руководства кооператива (ОСМД, УК и т.д., инициативной группы), то значит эти люди уже сдали ваши интересы и, как говорится в кулуарах властей – они «и в теме, и в доле»! И, как я хочу ошибаться! И, все-таки, надеяться на то, что все процессы достройки будут проходить в правовом поле!

Короткий вывод. 

Я уверен, что достраивать, так называемые, проблемные стройки будут! Рано или поздно, но будут!

После первых минут радости по поводу «Ура! Нас будут достраивать!», выключайте «эмоцию», включайте «рациональность». Трезвый подход к ситуации, знание прав и обязанностей всех участников процесса, абсолютная прозрачность всех действий – залог успеха. Нужно понимать, что платить и доплачивать придется, но все нужно делать официально и иметь на каждый платеж обоснование и платежку. Если начинают пугать –напоминаем товарищам про Уголовный Кодекс и привлекаем толкового адвоката (надеюсь, что до этого не дойдет). Понимаем, что государство и местные власти – не помощники – они уже вас «кинули напризволяще» своим прямым действием или оплаченным бездействием в предыдущей ситуации. И, самое главное – вы в своем праве!

Автор Анатолий Топал, владелец и руководитель “Негосударственного Экспертного Бюро”.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Оцените статью:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Нажмите «Нравится», чтобы читать
khn.expert в Facebook

+