В 2021 году покупатели квартир получат новые права и преимущества

В 2021 году покупатели квартир получат новые права и преимущества

В ноябре 2019 года в результате слушаний профильного комитета были разработаны пункты будущего законопроекта предусматривающего защиту прав инвесторов при покупке новой недвижимости, который касается и уже существующих долгосрочных проектов.

По итогу слушаний также была создана команда по работе с законопроектом, в которую входят:

  • представители власти;
  • застройщики;
  • эксперты;
  • пострадавшие инвесторы.

То есть, практически все участники рынка недвижимости Украины. Группу возглавила Елена Шуляк (депутатка от «Слуги Народа», экспертка по работе в сфере девелопмента и строительства недвижимости). 

По словам Елены, законопроект мог бы быть принят еще в начале 2020 года, но из-за карантина в Верховной Раде на первый план вышли другие проекты. Как только Рада продолжит работу в нормальном режиме, проект будет принят без промедлений. 

Теперь инвесторы станут собственниками недвижимости еще до ввода объекта в эксплуатацию

В проект даже сейчас вносятся правки и коррективы совместными усилиями участников рынка, но уже сейчас известны главные пункты: 

  • Строящийся (незавершенный) объект становится частью гражданских прав инвестора, то есть, по факту его собственностью. И последний получит все права для отстаивания своих интересов в конфликтных ситуациях с застройщиком; 
  • Будет введен ряд новых определений, одним из которых будет обозначаться недостроенный объект как собственность инвестора;
  • Продавать жилье будет возможно лишь после того как застройщик пройдет госрегистрацию права собственности на объекты в незавершенной стадии;
  • Отчуждение права собственности на помещения и квартиры в объекте происходит лишь путем отчуждения каждого элемента отдельно, а не всего дома;
  • Инвестора теперь будут приобретать именно квартиру со всем «содержимым», а не право на владение квадратными метрами. Таким образом инвестиция будет ограничена договорами купли/продажи.
  • В договорах будет четко прописываться все важные данные: идентификационный номер будущего дома из электронной Единой базы, номер из Госреестра, характеристики объекта (квартиры) — этаж, срок завершения постройки, стоимость, обязательства перед покупателем и пр. А также прописывается вся ответственность за несоблюдение условий документа.
  • Если площадь квартиры по факту сдачи в эксплуатацию будет более чем на 10% больше от прописанной площади в договоре, то заказчик строительства не сможет потребовать доплату с покупателя за лишние квадраты.

Здесь может возникнуть закономерный вопрос: Что будет если площадь окажется меньшей? Тогда застройщик компенсирует недостающие квадраты покупателю! И все это будет закреплено на законодательном уровне. 

Далее не менее интересный пункт:

  • Как только застройщик получает право на проведение строительных работ и регистрирует право на владение всеми внутренними помещениями, предусмотренных планом, то инвестор автоматически получает право собственности на объект. 

Таким образом каждая купленная квартира сразу получает регистрацию в автоматическом режиме. 

  • Гарантийную часть предлагается установить на уровне 10% при страховании рисков и 13% от общей площади объекта при отсутствии страховки, но эта цифра еще будет обсуждаться и возможно возрастет и до 20-25%. Именно в гарантийную часть уже будет включено отягощение прав собственности на будущие объекты, и их будет запрещено отчуждать до ввода в эксплуатацию.
  • Переход права собственности от застройщика к покупателю должен регистрироваться.

Таким образом 10-13% (20-25%) площади объекта будут неким гарантийным резервом на случай непредвиденных ситуаций или банкротства компании. Его невозможно будет продать по закону.

Конечно, в перспективе покупатели от этого останутся только в плюсе, ведь будут иметь конкретную гарантию того что объект будет достроен. Но на практике мы можем получить значительное повышение первоначальных цен на новое жилье со стороны застройщиков, дабы таким образом покрыть денежные потери на этапе строительства, которые реально могут достичь 1/4 от всего потенциального объема привлеченных средств.   

  • После ввода объекта в эксплуатацию Госрегистратор должен перерегистрировать право собственности на новый объект — с «Объекта незавершенного строительства» на «Объект недвижимого имущества», которые также будут отмечены новыми определениями.

Таким образом, главным нововведением будет полноценная регистрация права собственности на недостроенные объекты, а застройщики смогут продавать «гарантийную» площадь только после регистрации права собственности.

Кроме того, законопроект предусматривает ряд некоторых не менее важных изменений:

  • Любое изменение в проекте должно оговариваться с покупателем;
  • В самом проекте будущего объекта должны быть указаны номера всех квартир или помещений;
  • Изменения коснуться и рекламы будущих объектов. Застройщик будет обязан разместить информацию о продаваемых и планируемых к строительству объектах на своем сайте: ход строительства, планировка квартир, даты ввода в эксплуатацию и пр. Сайт обязательно указывается в рекламных материалах.

Когда ждать изменений?

После принятия закона он вступит в силу уже через 6 месяцев и будет применим ко всем объектам получившим право на строительство после начала работы закона.

Авторы законопроекта утверждают что изменения направлены исключительно на улучшение защиты прав инвесторов в новое жилье и кардинального изменения правил на рынке недвижимости в сторону прозрачности и ответственности. Таким образом, застройщиков обяжут предоставлять гарантии покупателям еще до ввода объектов в эксплуатацию, регистрировать дома и каждую квартиру, помещения в них, как отдельный объект с правом собственности.

Таким образом, в недалеком будущем инвесторы уже после оформления сделки получает право собственности на квартиру. Владеть квартирой может лицо оплатившее полную стоимость, прописанную в договоре. При оплате частями будет зарегистрировано обременение на покупателя до момента полной выплаты, после — присваивается право собственности.

Со стороны застройщика возникает определенный риск при задействовании собственных или кредитных денег в строительстве, если он не захочет заранее зарегистрировать право собственности на все квартиры и помещения на этапе строительства. То есть, строительные компании смогут продавать квартиры и помещения только после регистрации права на собственность на государственном уровне. 

Если застройщик не выполнит обязанности перед инвесторами, то гарантийная площадь 10-13% (20-25%) может быть распродана, а на полученные средства можно достроить сам объект.

Как исправят недочеты в законопроекте?  

Елена Шуляк упомянула проблему доступности жилья после вступления закона в силу, и то что ее команда будет работать над этим вопросом. Она заверила, что доступная ипотека в 10%, или даже меньше, может стать реальностью на украинском рынке недвижимости уже осенью этого года.

Депутатка также вспомнила о Единой электронной базе в сфере строительства, ведь именно в ней с 1 декабря 2020 года будет обнародоваться абсолютно вся информация о застройщиках (документы с проектом, разрешение на строительство, штрафные санкции, и пр.) и с ней смогут ознакомиться инвесторы.   

        

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Оцените статью:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Нажмите «Нравится», чтобы читать
khn.expert в Facebook

+